Die Preise sowohl für Eigentumswohnungen als auch Mietwohnungen steigen in der Region Köln/Bonn kontinuierlich an – das zeigt der Marktbericht der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln. Eine hohe Nachfrage an Wohnungen trifft auf einen neuen Tiefstand bei Neubauten. Der Bericht weist auch auf einen hohen Bedarf an altersgerechten Wohnformen hin.
Einer der Trends, die sich fortschreiben: Auch 2017 haben die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt weiter angezogen. In Teilbereichen stärker als zuvor. So liegt der jährliche Preiszuwachs bei Bestandseigentumswohnungen im Rhein-Erft-Kreis mittlerweile bei 9,8 Prozent. Er liegt damit sogar etwas höher als in der Stadt Köln (9,4 Prozent). Während im Rhein-Erft-Kreis eine Bestandseigentumswohnung allerdings im Durchschnitt 2.095 Euro je Quadratmeter kostet, liegt der Kaufpreis für mindestens fünf Jahre alte Wohnungen in Köln mittlerweile bei einem Quadratmeterpreis von 3.451 Euro. Ein Grund für diese Entwicklung ist die lahme Bautätigkeit zumindest auf dem Stadtgebiet.
Köln ist attraktiv und verzeichnet steigende Einwohnerzahlen. Jährlich müssten Kommunen, Genossenschaften und Privatleute 6.000 bis 7.000 neue Wohnungen hochziehen, um den Bedarf einigermaßen zu decken. In Köln waren es im vergangenen Jahr aber nur 2.138 Wohnungen, die neu errichtet wurden. Das ist gegenüber 2.387 neu gebauten Wohnungen in 2016 nochmals ein Rückschritt. Blickt man auf die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen, lässt sich schon jetzt erahnen, dass es die kommenden Jahre, wenn überhaupt, nur schleppend aufwärts geht. Im Jahr 2016 waren es noch 3.767, in 2017 lediglich 2.607.
Mietpreise für Wohnungen in Köln-City bei 13,37 Euro/m²
Mit einem Anstieg der Bestandsmieten in Köln von 10,50 auf 11,10 Euro je Quadratmeter und damit um 5,7 Prozent liegt allerdings auch in diesem Segment eine nicht unerhebliche Preissteigerung vor. Vor allem das Kölner Stadtzentrum ist bei Mietern äußerst beliebt. Mit im Durchschnitt 13,37 Euro pro Quadratmeter werden dort die höchsten Mietpreise in der Region gezahlt. Für kleine Appartements mit bis zu 30 Quadratmeter Wohnfläche sind sogar 16,19 Euro zu zahlen. Die Stadt Bonn verzeichnet mit 3,4 Prozent eine im Vergleich zu Köln etwas niedrigere Preissteigerungsrate. Die Auswertungen zur Einwohnerentwicklung, zu Wanderungsbewegungen sowie die Entwicklung der Kaufkraft und Bauaktivität legen dar, dass der derzeitige Preistrend plausibel erklärbar ist.
„Auch für 2018 erwarten wir ein erneut positives und dynamisches Immobilienjahr. Weder deuten die konjunkturellen Indikatoren auf ein Abschwächen der wirtschaftlichen Dynamik hin noch dürfte kurzfristig eine fundamentale Zinswende den Immobilienmarkt bremsen“, erläutert Dr. Guido Stracke, Geschäftsführer der KSK-Immobilien. Grenzen des Preiswachstums sind somit nicht zu erwarten. Einzig die Neubaumieten in Köln bilden eine Ausnahme. Im Jahr 2017 haben sich die Mieten in diesem Segment auf den hohen Wert von ca. 13,00 Euro pro Quadratmeter stabilisiert. Die Zahl der Mieter, die sich Gesamtnettokaltmieten von 1.000 Euro und mehr leisten können oder wollen, ist begrenzt. Daher ist mit weiteren Preissteigerungen im Neubau allenfalls bei einer deutlichen Verbesserung der Einkommenssituation der Kölner Haushalte zu rechnen.
Der demografische Wandel ist aus dem Fokus geraten
Auszug aus dem Marktbericht der KSK
Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, Darstellung KSK
Während der letzten Jahre ist bei der Diskussion über den Mangel an Wohnungen, hohe Bau- und Grundstückskosten sowie die Vorteile des Neubaus von Single-Appartements der Megatrend des demografischen Wandels etwas aus dem Fokus geraten. Die Zahl alter Menschen wird in den nächsten Jahren allerdings deutlich zunehmen. Entsprechend wird der Wohnungsmarkt sich auf die veränderten Bedürfnisse dieser Zielgruppe einstellen müssen“, hebt Matthias Wirtz, Leiter Research der KSK-Immobilien, hervor. Die KSK-Immobilien hat daher Daten einer Bewohnerbefragung auswerten lassen, um herauszufinden, wie ältere Menschen wohnen möchten.
68 Prozent der Befragten möchten bis ins hohe Alter in ihrer Wohnung wohnen bleiben, 14 Prozent der über 60-Jährigen wünschen sich allerdings den Umzug in eine speziell altersgerechte Wohnform. Auf die Region bezogen bedeuten die Ergebnisse, dass ein Potenzial von 110.000 umzugswilligen Personen im Alter über 60 Jahren besteht. Bedarfsgerechte Wohnungen finden diese Haushalte vor allem in Neubauten, von denen es aktuell jedoch zu wenige gibt.