Starke Metropole, starker Immobilienmarkt

Über alle Segmente hinweg zeigt der Kölner Immobilienmarkt derzeit stabiles Wachstum – ein Blick auf die aktuelle Situation und die weiteren Aussichten.

Köln wächst. Entsprechend agil zeigt sich der Immobilienmarkt: Der Flächenumsatz nimmt in allen Segmenten weiter zu, ausländische Investoren begeistern sich für die Domstadt, spannende Projekte kommen neu auf den Markt. Auch das Umland profitiert von dem stetigen Wachstum.

Doch wo viel Licht ist, ist auch Schatten: Wohnraum ist ebenso knapp wie moderne Büroflächen, der Preisdruck wächst, Projektentwicklern und Maklern fehlen Entwicklungs- und Vermarktungsflächen.

Büromarkt auf Rekordkurs

310.000 Quadratmeter bis Ende September 2016, ein langjähriger Rekordwert von voraussichtlich rund 380.000 Quadratmeter bis zum Jahresende, Steigerung des Mietniveaus sowohl im Topsegment als auch im Marktdurchschnitt: „Der Kölner Büromarkt ist auf Rekordkurs“, stellen die Researcher der Greif & Contzen Immobilien GmbH in ihrem aktuellen Büromarktbericht fest.

Einhergehend mit diesen positiven Zahlen gibt es aber auch einige Probleme, die sich im Kölner Gebiet auftun. Das größte dabei: der Flächenmangel. Zu wenig neue Bürofläche ist auf dem Markt, Ende 2016 werden nach aktuellen Berichten voraussichtlich nur noch rund 5,1 Prozent des Bestandes an Kölner Büroflächen leer stehen. Eine niedrige Leerstandsquote mag auf den ersten Blick positiv klingen, ist es aber bei näherer Betrachtung nicht. Denn kurzfristige Nachfragen ansiedlungswilliger Unternehmen sowie zeitnahe Expansionspläne von bereits ansässigen Unternehmen können vor dem Hintergrund dieses knappen Angebotes deutlich schwerer bedient werden. Grade innerstädtisch sind größere Büroflächen kaum noch vorhanden, zahlreiche Bauprojekte sind bereits vor der Fertigstellung vollständig vermietet und kommen gar nicht erst auf den Markt.

Angebotslücke führt zu Mietpreissteigerung

Die Angebotslücke ist da. Auf dem Wohnungsmarkt ebenso wie auf dem Büro-Immobilienmarkt. Da alle Anzeichen darauf deuten, dass die Nachfrage in absehbarer Zeit konstant hoch bleiben wird, ist die Konsequenz daraus eine Steigerung des Mietniveaus. Auf dem Markt für Büroflächen fiel die Mietentwicklung bislang recht unterschiedlich aus: Kölner Teilmärkte driften preislich auseinander, da sich Baujahr und Ausstattung der Büroräume in der Stadt am Rhein erheblich unterscheiden. Im Gesamtdurchschnitt liegt das Mietniveau laut Greif & Contzen derzeit bei rund 12,20 Euro pro Quadratmeter. Die attraktivsten Mieteinheiten eines neuwertigen Objekts erzielen jedoch Preise, die deutlich darüber liegen: Makler berichten von Höchstmieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmetern.

Trotz aller Probleme: Köln ist „in“

 

Trotz bekannter Probleme wie Sauberkeit, Verwaltungsstrukturen und vor allem der angespannten Verkehrssituation ist Köln bei gewerblichen Käufern und Mietern „in“. Das belegen auch Entscheidungen wie die der Zurich Versicherung, die auf rund 60.000 Quadratmetern in der MesseCity in Deutz die Arbeitsplätze der bisherigen Direktionsstandorte in Köln und Bonn zusammenführt. Allgemein gewinnt die „schäl Sick“ als Bürostandort weiterhin deutlich an Attraktivität und wird so zum Gewinner der innerstädtischen Flächenknappheit. Neben Zurich entschieden sich auch die Gebäudewirtschaft und das Ordnungsamt der Stadt Köln für rechtsrheinische Standorte und mieteten jeweils etwa 13.000 Quadratmeter in Deutz und Kalk an.

Auf dem Vormarsch: Deutz, Ehrenfeld, Kalk und das südliche Rheinufer

Deutz, so geht aus dem Büromarktbericht von Greif und Contzen hervor, erziele im vergangenen Jahr mit über 80.000 Quadratmetern den mit Abstand höchsten Flächenumsatz. Daneben zeigen vor allem Teilmärkte ein dynamisches Vermietungsgeschehen, die projektierte oder im Bau befindliche Neubauten mit einem sehr guten Preis-Leistungs-Verhältnis anbieten können: Ehrenfeld, Kalk und das südliche Rheinufer. Der durchschnittliche Jahresumsatz wird dort bereits erheblich überschritten.

Aurelis startet Ehrenveedel

Gerade Ehrenfeld zeigt, dass trotz der angespannten Flächensituation auch innerstädtisch immer wieder interessante Bauprojekte starten, wobei der Mix von Gewerbe und Wohnen besonders geschätzt wird. So zum Beispiel beim Ehrenfelder Projekt KUBIKON, das von der GAG Immobilien AG realisiert wird. Ein weiteres spannendes Projekt, das auf die Verbindung von Wohnen, Arbeiten und Leben setzt, ist das kommende „Ehrenveedel“: 2017 wird die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG mit den Erschließungsarbeiten des brachliegenden, rund 72.000 Quadratmeter großen Geländes des ehemaligen Güterbahnhofs in Ehrenfeld beginnen, welches zu einem neuen Stadtquartier entwickelt werden soll. „Köln-Ehrenfeld hat sich in den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt. Die zahlreichen Neubauprojekte werden den Stadtteil weiter aufwerten“, sagt Olaf Geist, Leiter der Aurelis Region West. „Mit unserem Projekt ,Ehrenveedel‘ tragen auch wir einen entscheidenden Teil dazu bei. Wir bauen Ehrenfeld weiter.“

Immobilienmarkt wird immer enger

Köln braucht mehr solcher großflächigen Stadtquartier-Entwicklungen, denn der Wohnungsmarkt wird immer enger. Nach Berechnungen des Kölner Baudezernenten wird die Stadt im Jahr 2029 rund 66.000 Wohnungen zu wenig haben. Die Stadt reagiert und sucht bebaubare Flächen. Lücken sollen geschlossen, Grün- und Ackerflächen umgewandelt, Neubaugebiete erweitert sowie Genehmigungsverfahren beschleunigt werden.

„Gute und richtige Ansätze“, sagt Stefan Maaß, Leiter Geschäftsbereich Privatimmobilien bei der Greif & Contzen Immobilien GmbH. „Allerdings gibt es Hindernisse, die auch die Stadt nicht aus dem Weg räumen kann, die aber für Projektentwickler, Bauträger und andere Investoren den Wohnungsbau verteuern, die Renditen erheblich schmälern und ein Engagement auf dem Markt unattraktiver machen“, mahnt er und nennt als Beispiele die Mietpreisbremse und extrem hohe Umweltstandards. Wenn auch niemand, so Maaß, abstreiten wolle, dass eine Energiesparverordnung angesichts knapper Ressourcen Sinn macht, so sei es wenig hilfreich, Neubauprojekte um minimaler Energieeinsparung willen so zu verteuern, dass Investoren sich zurückziehen.

PARETO: auch im Umland aktiv

Was Köln Sorgen macht, kommt dem Umland zugute: Der Wohnungsmarkt wächst über die Stadtgrenzen hinaus. Zum Beispiel Wesseling: Köln ist von dort ebenso gut erreichbar wie Brühl, bis Bonn sind es ebenfalls nur etwas über 20 Minuten. Wenn dann noch erschwingliche Grundstückspreise locken, die den Traum vom Eigenheim möglich machen, entwickeln sich Erfolgsgeschichten.

So wie die von Eichholz-Keldenich, einem neuen Wesselinger Stadtteil. Die PARETO GmbH, Immobilienprojektentwickler der Kreissparkasse Köln, hat vor rund neun Jahren angefangen, das Wohngebiet Eichholz mit rund 250.000 Quadratmetern Bauland zu entwickeln und zu erschließen. Der erste Bauabschnitt wurde weitaus schneller als gedacht erschlossen und komplett vermarktet, für den zweiten Abschnitt mit über 105.000 Quadratmetern beginnt gerade die Vermarktung –und bereits jetzt stehen die Interessenten Schlange. Mehrere Hundert Menschen werden, so schätzt die PARETO, bereits 2018 in Eichholz heimisch sein.

Umland-Kommunen überzeugen

„So gern und gut wir Projekte direkt in Köln machen: Dort lässt sich derzeit nur schwer Fläche projektieren“, stellt PARETO-Geschäftsführer H.-Jürgen Rodehüser fest. „Entsprechend gefragt ist bei Wohnimmobilien alles, was sich per Zug, S-Bahn oder Auto gut von Köln aus erreichen lässt: einzelne Lagen im Bergischen Land, Königsdorf, Hürth oder auch Wesseling.“

PARETO selbst hat in den vergangenen Jahren neben zahlreichen Büro-, Gewerbe- und Wohn-Immobilien in der Region Köln/Bonn auch über 300.000 Quadratmeter Grundstücksflächen zur Wohnbebauung entwickelt.

„Weitere Entwicklungsflächen in und um Köln zu sondieren, ist unsere ständige Aufgabe als Projektentwickler“, sagt Rodehüser. „Wir kennen die Region und setzen auf Netzwerke und strategische Allianzen mit Partnern – externe Projektentwickler, Investoren, Grundstücks- und Immobilienbesitzer, die für ihren Bestand einen professionellen Partner suchen. Und natürlich sind die Kommunen unsere Partner.“

Mit vielen Umland-Gemeinden klappt die Zusammenarbeit bereits hervorragend, so wird Eichholz gemeinsam mit der Stadt Wesseling realisiert. Manche Kommunen jedoch, so der PARETO-Geschäftsführer, sehen in weiterem Bevölkerungswachstum nicht unbedingt einen Vorteil. Sie zu überzeugen und Projekte gemeinsam zu realisieren, ist eine Aufgabe für die kommenden Jahre.

Top-Logistik-Objekte fehlen

Nicht nur beim Wohnungsmarkt verzahnt sich Köln zunehmend mit dem nahen Umland. Auch beim Logistikmarkt kommt eszu Synergie-Effekten. Die Logistikwirtschaft ist wesentlicher Bestandteil des hiesigen Ballungsraumes, der innerhalb Europas einen zentralen Knotenpunkt zur Anlieferung und Weiterverteilung von Gütern bildet. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien legen in Köln und im Umland beständig weiter zu. Und auch wenn laut Greif & Contzen bei den Objekten ab 500 Quadratmetern im Kölner Stadtgebiet rund 160.000 Quadratmeter Hallenfläche und im Umland gut 440.000 Quadratmeter leer stehen, macht sich auch hier Mangel bemerkbar.

„Es fehlen vor allem kleinere Halleneinheiten, die bei einer Größe zwischen 1.000 und 2.000 Quadratmetern über eine zeitgemäße Rampenandienung verfügen“, sagt Frank Klähn, Leiter Unternehmensbereich Industrie- und Logistikimmobilien bei der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH. „Auch das Angebot an Top-Logistik-Objekten ist überschaubar.“

Institutionelle Investoren, so Klähn, suchen erstklassige Endprodukte, die Großnutzer mit neuwertigen Gebäuden verbinden. Solche Spitzenimmobilien erzielen momentan in Ballungszentren wie Köln, Hamburg, München oder Düsseldorf eine Anfangsrendite von rund 5,25 Prozent. Das Transaktionsgeschehen ist in Köln derzeit jedoch überschaubar, da schlicht die entsprechenden Objekte fehlen.

Immobilien als sichere Anlagealternativen

Der Kölner Immobilienmarkt als Investmentmarkt: Auch hier sind die Nachrichten positiv. Für 2015 meldeten die Researcher bei Greif & Contzen mit knapp 5,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen einen neuen Rekord. Dies und das zunehmende Interesse ausländischer Investoren zeigt: Köln gilt mit seiner wachsenden Bevölkerungszahl und seinem vielschichtigen Branchenmix als sicherer Anlage-Hafen bei Immobilien. Neben den Büroimmobilien, die den größten Anteil am Gesamtumsatz hatten, boomen besonders Kölner Mietwohnhäuser und Eigentumswohnungen. Der Grund dafür ist unter anderem ebenfalls das Bevölkerungswachstum in Köln. Jüngere Prognosen haben die Erwartungen an das Wachstum noch einmal deutlich nach oben korrigiert, denn auch durch die Unterbringung von Flüchtlingen entsteht zusätzliche Nachfrage.

Wie geht es weiter?

Mit Blick auf 2017 vermuten die Immobilienexperten vor allem eines: Die sichtbaren Tendenzen verfestigen sich. Das Wirtschaftswachstum bleibt robust, der Arbeitsmarkt ist in guter Verfassung, der steigende ifo-Geschäftsklimaindex verheißt Beschäftigungsaufbau. Köln bleibt eine weiter wachsende Metropole. In der Summe heißt das vor allem: weiterhin stabile Immobilien-Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot.

Nur größere Stadtentwicklungsprojekte und eine nachhaltige Flächenentwicklung können die Lücke zwischen Bedarf und Fertigstellungszahlen merklich schließen. Zwischen Konzept und Fertigstellung, da sind sich Projektentwickler, Bauträger, Makler, Hoch- und Tiefbauer einig, dürfe dann allerdings nicht ein Jahrzehnt oder mehr verstreichen.

Köln ist derzeit „in“ und auch über die deutschen Grenzen hinaus gefragt. Internationale Medien empfehlen ihren Lesern einen Besuch der Rheinmetropole, die Anfragen ausländischer Investoren steigen weiter an, die Touristenströme ebenso. Ein Trend, der anhalten wird. Umso mehr, wenn es gelingt, den Imageschaden der vergangenen Silvesternacht auszubügeln. Ein Trend, der von Kölner Bürgern und Stadtverantwortlichen verlangt, sorgsam mit der Stadt, in und von der wir alle leben, umzugehen.

„Es wäre gefährlich für Köln, nicht genügend für vermeintlich weiche Standortfaktoren wie Image, Sauberkeit oder Sicherheit zu tun“, sagt Theodor J. Greif, Geschäftsführender Gesellschafter der Greif & Contzen Immobilien GmbH. „Ließe man in diesen Bereichen nach, so hätte das direkte Auswirkungen auf Touristenströme und mit Verzögerung auch auf gewerbliches Investment.“

Wird die Angebotslücke also zeitnah und nachhaltig geschlossen und die internationale Beliebtheit Kölns durch umsichtiges Handeln weiter aufrechterhalten, steht der Kölner Immobilienmarkt vor einer durchweg positiven Zukunft.

Florian Janssen