Aktueller Kölner Büromarkt: Rekordumsatz 2016 und seine Folgen
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Bei Greif & Contzen ist man eher vorsichtig: Zahlen über Entwicklungen auf dem Immobilien- und Büromarkt in Köln werden vor Veröffentlichung in guter Kaufmannstradition mehrfach geprüft und abgeglichen, dabei wird lieber etwas verhalten denn euphorisch berichtet. Doch die derzeitige Lage auf dem Kölner Büromarkt lässt auch die Immobilien-Experten des seit über 40 Jahren in der Region aktiven Maklerhauses von einem „bislang noch nie erzielten Rekordergebnis“ schwärmen.
In ihrem aktuellen Marktbericht analysieren die Researcher von Greif & Contzen Status Quo, Möglichkeiten und auch Risiken des aktuellen Kölner Büromarkt-Höhenfluges. Der Status Quo: Es boomt; mit rund 440.000 Quadratmetern erzielte der Büroflächenumsatz in Köln 2016 das beste je erreichte Ergebnis. Der Leerstand sinkt erneut stark auf 4,6 Prozent des Bestandes, die Mieten ziehen an.
Potenzial im rechtsrheinischen Köln
Soweit die aktuelle Lage. Doch wie geht es weiter, wo liegt Potenzial für Büroflächenentwicklung und Wachstum? Die Antwort von Greif & Contzen heißt „Verlagerung“: „Das rechtsrheinische Köln wird weiter an Bedeutung gewinnen“, prognostiziert Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroimmobilien. „In der linksrheinischen Innenstadt hat sich das Flächenangebot seit 2011 fast halbiert, parallel haben Deutz und Kalk zugelegt“, beschreibt Schmidt die Lage. Bis 2016 machte der Vermietungsumsatz rechtsrheinisch gerade einmal ein Fünftel bis ein Viertel des Gesamtumsatzes aus. Im vergangenen Jahr waren es dann bereits 40 Prozent. Ohne das Flächenangebot im rechtsrheinischen Köln wäre der Boom des vergangenen Jahres also gar nicht möglich gewesen.
No-Gos retten den Büromarkt-Boom
Die Kölner Stadtteile Deutz und Kalk – viele Jahre als „No-Go“ abgetan – haben den Boom gerettet.
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Deutz und Kalk also – viele Jahre als „No-Go“ abgetan – haben den Boom gerettet. „Und jetzt zieht Mülheim durch die Konversion ehemaliger Industrieflächen nach“, erläutert Büromarkt-Experte Schmidt. „Projekte wie die Umgestaltung des ehemaligen Mülheimer Güterbahnhofes, das Cologneo 1 und das Möhring Quartier werden den Stadtteil maßgeblich verändern und Flächen schaffen, die Köln dringend braucht.“ Noch ist Mülheim fast ein Schnäppchen: Die mittlere Mietspanne, so weist es die Betrachtung der Teilmärkte bei Greif & Contzen aus, liegt hier bei 9 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Im Bankenviertel dagegen sind es 13 bis 18 Euro, im Rheinauhafen bereits 14 bis 20 Euro.
Risiken: Infrastruktur-Probleme und fehlende Flächen
Bleibt das Problem der Erreichbarkeit. Denn auch wenn Deutz, Kalk und Mülheim nur anderthalb Kilometer Luftlinie von der beliebten linksrheinischen Innenstadt entfernt sind. Diese anderthalb Kilometer sind angesichts der bekannten Kölner Verkehrsprobleme manchmal sehr, sehr weit weg. Umgekehrt jedoch sind diese Lagen für Berufspendler z.B. aus den Wohngebieten des Bergischen Landes gut erreichbar, der Weg zum Flughafen ist kurz, Messe und Deutzer Bahnhof liegen in unmittelbarer Nähe. „Mehr Plus- als Minuspunkte“, so Schmidt. Und so ist man bei Greif & Contzen sicher: „Wir werden erleben, wie im Rechtsrheinischen durch die Projekte Mülheim-Süd und Deutzer Hafen die Weichen gestellt werden, um künftig einen wichtigen Anteil des Kölner Marktgeschehens nachhaltig zu prägen.“
Noch hinderlicher als die zum Teil missliche Beschaffenheit der Kölner Infrastruktur ist laut den Experten das fehlende Flächenangebot. „Große Flächengesuche ansiedlungs- oder erweiterungswilliger Firmen können nur schwer bedient werden. Es steht zu befürchten, dass Unternehmen in ihren Bestandsgebäuden verbleiben, obwohl sie eigentlich einen Veränderungsbedarf haben“, bedauert Schmidt.
Mietniveau steigt
Für die Prognose der kommenden Monate brauchen die Fachleute bei Greif & Contzen keine Kristallkugel. „Es wird das passieren, was angesichts der wachsenden Bedeutung Kölns und des Kölner Büromarktes, gekoppelt mit zu wenig neuem Flächenangebot, die normale Marktreaktion ist: Der Umsatz wird auf ein mittleres Niveau sinken, die Leerstandsquote noch weiter fallen, die Mieten werden steigen.“
Quelle: Greif & Contzen