Kölner Büroimmobilienmarkt schwächelt

Die Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH hat das erste Halbjahr 2024 auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt analysiert. Demnach war das aktuelle Jahr bisher ein mageres Jahr für den Kölner Büromarkt. Damit liegt der Büromarkt seit anderthalb Jahren deutlich unter dem zehnjährigen Mittelwert. Aber es gibt Hoffnung, denn die Experten erwarten einen Aufwärtstrend.

Insgesamt sank der Flächenumsatz im ersten Halbjahr auf rund 60.000 Quadratmeter, unterm Strich also ein Fünftel weniger als im ersten Halbjahr 2023, welches ebenfalls schon nicht berauschend war. Große Anmietungen blieben dabei aus, die größte Flächenabnahme betrug circa 3.500 Quadratmeter. Die aktuelle Entwicklung zeigt sich auch, wenn man die Leerstandsquote betrachtet. Der Flächenleerstand ist gestiegen und beträgt aktuell rund 309.000 Quadratmeter, das heißt, 3,8 Prozent der Büromarktflächen stehen leer. Rechnet man die Untervermietungsflächen mit ein, beträgt der Prozentsatz sogar 4,2. Zum Ende 2023 lag dieser Indikator, ohne Untervermietungsflächen, bei 3,4 Prozent.

Hoffnung trotz schlechter Zahlen

Einen Rückgang kann man auch beim Bau von Büroflächen feststellen. So werden im Jahr 2024 voraussichtlich rund 90.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. Das sind etwa zehn Prozent weniger als im Vorjahr. Damit wird der zehnjährige Mittelwert knapp erreicht. Auch wenn die aktuellen Zahlen insgesamt nicht berauschend sind, erwartet Andreas Reul, Leiter des Bereichs Büroimmobilien bei der Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH, für das zweite Halbjahr einen leichten Aufwärtstrend. „Für das zweite Halbjahr bahnen sich einige größere Flächenabnahmen an“, so Reul.

Was die Anmietungen angeht, sind derzeit viele Unternehmen vorsichtig. Da die wirtschaftliche Lage in weiten Teilen weiterhin unsicher ist, sind die Unternehmen derzeit preissensibel und zeigen sich zögernd. „Laufende Suchprozesse werden wiederholt hinterfragt und von neuen Anforderungen und Verzögerungen geprägt“, sagt Andreas Reul.

Spitzenmiete leicht gesunken

In Neubau- und Sanierungsprojekten, deren Mieten höher sind, wurden im aktuellen Jahr lediglich in Einzelfällen größere Flächen angemietet. Insgesamt erfolgten Anmietungen eher im niedrigen bis mittleren Marktsegment. „Bei der Vermietung älterer, nicht sanierter Objekte lassen sich aber nun mal keine Höchstmieten durchsetzen“, so Reul dazu. „Premiumobjekte können weiterhin Topmieten erzielen, wurden in den ersten sechs Monaten aber nur vereinzelt angemietet“, stellt er klar.

Das schlägt sich auch auf die Spitzenmiete nieder. Betrug sie im Jahr 2023 noch 33,00 Euro, fiel sie im ersten Halbjahr 2024 auf 32,00 Euro. Die höchste bisher erzielte Miete betrug 38,00 Euro. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete sank seit Beginn des Jahres von circa 19,60 Euro pro Quadratmeter auf rund 18,90 Euro.

Hoffnung auf positive Entwicklung der Konjunktur

Die bisherige wirtschaftliche Lage hat die Unternehmen veranlasst abzuwarten, wie sich die Situation entwickelt. Da sich die Wirtschaftsentwicklung ein wenig zu verbessern scheint, keimt bei den Experten wieder Hoffnung für den im Wartemodus befindlichen Bürovermietungsmarkt auf. Die Immobilienexperten bei Greif & Contzen jedenfalls setzen auf das zweite Halbjahr. Sie gehen davon aus, dass, wenn sich die Konjunktur positiv entwickelt, sich auch der Büroimmobilienmarkt entsprechend erholen wird. Werden dann wieder größere und teurere Flächen vermietet, wird auch das Mietniveau stabil bleiben. „Wir erwarten einige großflächige Vermietungen und Eigennutzerumsätze“, so Andreas Reul zuversichtlich, um dann allerdings darauf hinzuweisen, dass sich der Vorjahresumsatz voraussichtlich nicht mehr erreichen lassen wird.

(Monika Eiden)