Immobilienpreise unter Druck

Wie geht es dem Standort Köln?

Immoscout24 und McMakler-Research konstatieren in ihren aktuellen Untersuchungen einen erheblichen bundesweiten Preisabschwung. Als Ursachen werden unter anderem das Zusammenwirken von Nachfrage-Rückgang, sinkenden Zahlen neu gebauter Wohnungen sowie die Kostensteigerungen aufgrund energetischer Sanierungen identifiziert.

Der jährlich erscheinende Property Index des Geschäftsbereichs Real Estate des internationalen Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens Deloitte listet mehrere Aspekte auf, die einerseits zu Preisrückgängen führen, andererseits aber auch das aktuelle Preisniveau stabilisieren könnten. Wie sieht nun die Kölner Lage konkret aus – und welche Faktoren sollte man in der Domstadt genau im Auge behalten?

Krisenjahr 2022 – so ist die Lage in der Branche

Ging es vor ein, zwei Jahren auf dem Immobilienmarkt preislich immer nur in eine Richtung, wurde im Laufe dieses Jahres ordentlich an der Preisbremse gezogen. Die stark ansteigende Inflation, Lieferschwierigkeiten bei Baumaterialien und das Ende der Nullzinsphase sind dabei die relevantesten Gründe. In mehr als der Hälfte der deutschen Großstädte (> 100.000 Einwohner) gingen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2022 deutlich runter. Handelt es sich um Einzelhäuser, verlief der Preisabschwung etwas moderater. Die Banken geben sich zudem wieder etwas zurückhaltender bezüglich ihrer Finanzierungsbereitschaft. Parallel geraten einige Immobilienbesitzer mit hohem Fremdfinanzierungsanteil gerade unter Druck und stehen vor der Entscheidung, ihre Objekte wieder zu verkaufen, um die Forderungen ihrer Kreditgeber bedienen zu können.

Diesen allgemeinen Preisdrückern stehen jedoch vielfache Faktoren gegenüber, die die Nachfrage nach Immobilien wieder erhöhen können: Einerseits hat die Bundesregierung ihr Wohnungsbauziel für 2021 um ein gutes Viertel verfehlt (293.393 statt 400.000). Andererseits verheißen die Prognosen für 2022 keine wirkliche Besserung. Zwar werden immer mehr Bauvorhaben genehmigt, aber dann aufgrund der angespannten Lage in der Baubranche weder begonnen noch fertiggestellt. Eine schlechte Nachricht für die vielen Geflüchteten – insbesondere aus der Ukraine –, die dringend eine bezahlbare Wohnung suchen. Immerhin kamen während der sechs Monate nach dem Überfall Russlands fast eine Million dadurch betroffene Kriegsflüchtlinge nach Deutschland.

Darüber hinaus gilt die angekündigte CO2-Umlage als weiterer, kräftiger Preistreiber. Bereits nach oben geschossene Kosten für Gas und Heizöl werden anhand der Umlage so zusätzlich verteuert. Die Vermieter werden ihre gestiegenen Kosten aller Wahrscheinlichkeit nach früher oder später auf die Mieter umlegen. Vonovia hat hier den Anfang gemacht, etliche weitere große Immobilienunternehmen werden unweigerlich folgen müssen. So weit zu den Faktoren, die sich deutschlandweit auf Preise und Kosten von Immobilien, Angebot und Nachfrage auswirken.

Köln und NRW – die wichtigsten Immo-Märkte in Deutschland

Die ausführliche Studie „Property Index 2022“ der Immobilienexperten von Deloitte vergleicht die Transaktionspreise in 24 europäischen Ländern (UK eingeschlossen) und schaut sich beispielhaft jeweils zwei bis vier Metropolen pro Nation an. Tatsächlich ist die Bundesrepublik der einzige „Kandidat“, der mit vier Großstädten ins Rennen geht: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main. Dies verwundert insoweit, da Köln über eine größere Einwohnerzahl als z. B. Frankfurt verfügt bzw. NRW nicht nur Bayern, sondern sogar die Niederlande übertrifft. Nordrhein-Westfalen ist das am dichtesten besiedelte deutsche Bundesland, verfügt über sehr eng verzahnte Metropolregionen und ist ein wichtiger Wirtschaftsstandort für die Republik. Dementsprechend hätte zum Beispiel die Einbeziehung von Köln die Aussagekraft der Studie erheblich verbessert und die Lage auf dem deutschen Markt realitätsnäher eingeordnet.

Der Immobilienmarkt in Köln – diversifiziert und hochinteressant

Auch am Rhein kommt es natürlich vornehmlich auf die Lage an: Wie viel Miete pro Quadratmeter aufgerufen und auch bezahlt wird, hängt massiv von der geografischen Nähe zu Arbeitgebern und dem Zentrum ab. Schon heute erzielen jedoch Toplagen in der Rheinmetropole genauso Quadratmeterpreise zwischen 15 und 22 Euro.

Aktuell können bei Kapitalanlageobjekten sowohl im Kölner Stadtgebiet als auch im Umland (wie z. B. in Brühl, Bonn oder Bergheim) zudem keine nennenswerten Preiseinbrüche festgestellt werden. Hier verkaufen Immobilienbesitzer ihre Häuser in der jetzigen Marktlage primär aus wirtschaftlicher Notwendigkeit unterhalb des üblichen Preisniveaus. Nichtsdestotrotz lässt sich kein übergreifender Zusammenhang zwischen Zinsanstieg und Preissenkungen herleiten. Sind die Objekte in einem guten bis hervorragenden Zustand ohne Sanierungsbedarf, liegen in gefragten Lagen und befinden sich die Besitzer in einer finanziell stabilen Situation, besteht überhaupt kein Anlass, die Immobilien zu veräußern.

Auf der Nachfrageseite überdenken angesichts der Zinsanstiege momentan einige Interessenten dennoch ihre Kaufabsichten. Vorausschauende Investoren sind nach wie vor bereit, ihr Portfolio aufzustocken, da sie der konstant hohen Mieternachfrage, den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Infrastruktur vor Ort vertrauen. Experten sehen zudem aktuell den Trend, dass zahlreiche Kunden die Eigenkapitalquoten bei neuen Investments erhöhen. So soll der allgemeinen Preissteigerung entgegengewirkt und das Eigenkapital inflationsgeschützt angelegt werden.

Natürlich bekommen Besitzer von sanierungsbedürftigen Objekten in eher schlechten Lagen Preisrückgänge zu spüren, auch wenn diese in der Domstadt und der direkten Umgebung eher weniger zu finden sind. Um Sanierungsrückstände auszugleichen, muss aber immer mehr Geld in die Hand genommen werden. Daher überrunden gut sanierte, ca. 10 bis 15 Jahre alte Objekte im Nachfrage-Ranking gerade deutlich Neubauprojekte, die an zu vielen Fragezeichen bei Kosten, Material-Verfügbarkeit und Termintreue leiden.

Als weiterer wichtiger Faktor für die regionale Preisentwicklung bei Kauf und Miete muss die wirtschaftliche „Gesundheit“ angesiedelter Konzerne und Unternehmen bewertet werden. Schließen diese relevanten Player Standorte, wirkt sich dies sehr kurzfristig auf die Entwicklung des jeweiligen Immobilienmarkts aus. Stelle man sich theoretisch vor, Ford, Bayer oder REWE würden den Regierungsbezirk Köln verlassen – die negativen Auswirkungen auf den lokalen Markt wären wesentlich intensiver zu spüren als die oben beschriebenen, allgemein veränderten Rahmenbedingungen.

Der Immo-Markt Köln ist und bleibt attraktiv

Die hervorragende Basis an gut sanierten und gut gelegenen Objekten in Köln und Umgebung sorgt dafür, dass sich die allgemein zu beobachtenden Preisschwankungen und Unsicherheiten nicht negativ auf den regionalen Immo-Markt auswirken. Meiner Ansicht nach werden die stagnierenden Neubauaktivitäten und ihre Ursachen sowie die steigenden Migrationszahlen die Nachfrage nach Wohnraum in der Rhein-Metropole inklusive Umland und Nachbargemeinden langfristig weiter erhöhen.

(Gastautor: Florian Bauer, Geschäftsführer, Bauer Investment Holding)