Der neue IW-Wohnindex

Jedes Quartal veröffentlicht das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) einen neuen und aktuellen IW-Wohnindex. Dazu werten die IW-Forscher Millionen von Wohninseraten aus. Die Zahlen des Wohnindex berücksichtigen dabei Lage und Qualität der Immobilien und seien deshalb genauer als reine Median- oder Durchschnittswerte. Der IW-Wohnindex des ersten Quartals 2024 wird hier verglichen mit dem Vorquartal und den Vorjahreszahlen.

Wie ist die Lage und Entwicklung der Mieten und Kaufpreise?

Der IW-Wohnindex des ersten Quartals 2024 besagt, dass die Kaufpreise tendenziell stagnieren. Der Sinkflug sei vorbei und die Preise stabilisierten sich. Im vierten Quartal 2023 seien Eigentumswohnungen 0,8 % und Häuser 0,6 % teurer gewesen als im Quartal zuvor und damit steigen zum ersten Mal nach sechs Quartalen sinkenden Preisen in Folge die Kaufpreise wieder etwas. Der aktuelle Tiefpunkt sei damit voraussichtlich vorbei. Der aktuelle IW-Wohnindex von 2024 zeigt unveränderte Werte für Eigentumswohnungen (ETW) und marginalen Preisrückgang von 0,1 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) im Vergleich zum Vorquartal.

Wie ist es bei den Mieten? Die Mietabschlüsse seien im vierten Quartal 2023 5,4 % höher gewesen als ein Jahr zuvor. Im ersten Quartal 2024 steigen die Werte weiter stark im historischen Vergleich an. Inserierte Neuvertragsmieten seien um 5,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen. Es gibt eine deutliche Dynamik mit Anstieg von 1,5 % im Vergleich zum Vorquartal. Die Konsequenz könne sein, dass sich die Knappheit am Mietwohnungsmarkt weiter verschärfe. Schon im letzten Quartal 2023 verdichtete sich: Die sieben größten Städte in Deutschland seien besonders von den steigenden Mieten betroffen. Im Vergleich zum Vorjahr seien Mieten in Berlin 9,2 %, in Leipzig 7,8 % und in München 7,3 % höher. Seit dem ersten Quartal 2022 seien die Mietpreisanstiege in diesen drei Städten mit 17 % in Berlin, 12,2 % in Leipzig und 10,5 % in München im Vergleich der zehn größten deutschen Städte ebenfalls am höchsten, aber auch in Köln mit 9,5 % hoch. Im ersten Quartal 2024 bleibt Berlin an der Spitze, die Hauptstadt weist die stärkste Dynamik mit einem 6-%igen Anstieg der Mieten im Vergleich zum Vorquartal auf. Das zeige, dass die Knappheit in Berlin sich auch nicht durch wohnungspolitische Eingriffe verbieten lasse. In Köln seien die Mieten im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 2,7 % angestiegen, in Frankfurt um 2,9 %. Der Trend zeige an, dass die Mietpreise aber auch generell überall steigen, ob in der Großstadt oder im Umland. Knapper Wohnraum und immer weniger Neubauten, auch die Baukrise wegen der steigenden Kosten für Baumaterialien etc., erhöhten den Druck auf den Mietmarkt. Diese Lage werde laut IW-Einschätzung voraussichtlich erst mal so bleiben, da der Kauf von Eigentumshäusern und -wohnungen für viele Menschen aufgrund der Zinslage wohl nicht infrage komme. Auch trotz des Preissturzes bei den Kaufpreisen. Im neusten IW-Wohnindex des ersten Quartals 2024 fallen regionale Unterschiede auf, denn außerhalb der sieben größten Städte würden sich die Kaufpreise erholen. Die Preise für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften hätten schon im vierten Quartal 2023 den geringsten Stand hinter sich. Dennoch: Es habe im vierten Quartal 2023 laut Wohnindex einen Preissturz von gut 8 % gegenüber dem ersten Quartal

2022 gegeben, was deutlich war. Besonders stark gesunken seien die Kaufpreise in München (- 13,2 %), Stuttgart (-13 %) und Hamburg (-12 %). Am geringsten seien die Preisrückgänge in Dortmund (-4,0 %), Berlin (-4,4 %) und Leipzig (-6,5 %) gewesen.

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Ursachen für die Miet- und Kaufpreisentwicklung

Der IW beschreibt vor allem den Ukrainekrieg als Ursache für die hohen Energiekosten und die gestiegenen Zinsen. In dem Kontext kann man auch die Preise nach Energieeffizienzklasse im IW-Wohnindex betrachten. Die Ergebnisse schon im vierten Quartal 2023 sind frappierend. In der höchsten Effizienzklasse A+ seien demnach die Preise nur um 1,1 % zurückgegangen, in der Klasse A um 5,2 %. In den schlechteren Klassen würden die Werte dagegen mit zwischen acht und neun % nah beieinanderliegen – vermutlich, weil der Sanierungsbedarf in ähnlicher Weise eingeschätzt werde. „In Deutschland wird zu wenig gebaut, und das nicht erst seit ein paar Jahren“, sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer. „Zinsanstiege und Förderchaos bei Sanierungen haben die Krise noch weiter verstärkt. Die Rechnung für die jahrelange Fehlsteuerung bezahlen jetzt insbesondere Mieter.“

Fazit des IW-Wohnindex erstes Quartal 2024

Im aktuellen IW-Wohnindex des ersten Quartals 2024 fällt auf: Die Mietpreise steigen generell weiter an und verschärfen tendenziell den Mietwohnungsmarkt. Die Mieten steigen in Berlin mit 6 % am höchsten im Vergleich zum Vorquartal, in Köln um 2,7 %. Die Kaufpreise stagnieren im Vergleich zum Vorquartal. Im Vergleich zum Vorjahr gibt es aber immer noch Preisrückgänge von 3,6 % für Eigentumswohnungen und 4 % für Eigentumshäuser. Betrachtet man die regionalen Unterschiede, so ergibt sich eine Erholung der Kaufpreise außerhalb der Top-7-Städte und damit ein moderater Anstieg der inserierten Kaufpreise in anderen Großstädten und ländlichen Kreisen. In den zehn größten Städten fallen die Kaufpreise in hochpreisigen Orten wie München – in mittelpreisigen Städten sind die Kaufpreise ansteigend oder stagnierend. Je nach Wohnungstyp sähen die Preise auch unterschiedlich aus. Der IW sieht als Gründe hierfür den starken Zuzug nach Deutschland vor allem in Ballungszentren, die Dominanz von kleinen Haushalten bei der Nachfrage und dass die Preise je nach Wohnraumzahl wohl anders ausfallen. Bei genauerer Betrachtung stellt der IW zudem fest: Am höchsten ist der Mietpreisanstieg bei 1-Zimmer-Wohnungen. Die Kaufpreise hätten sich generell synchron entwickelt.

Dieser Artikel erschien in der Ausgabe DIE WIRTSCHAFT 05 / 2024