Bilanz 2016: Die sieben deutschen Büroimmobilien-Hochburgen mit neuem Umsatzrekord
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Den geopolitischen Störsignale zum Trotz zeigte sich die deutsche Wirtschaft 2016 sehr robust und widerstandsfähig. Nach einem etwas schwächeren dritten Quartal zog das Bruttoinlandsprodukt in den letzten drei Monaten wieder deutlich an. Für das Gesamtjahr dürfte sich damit eine Wachstumsrate von 1,9 % ergeben. Eine der höchsten im Konzert der wichtigsten Industrieländer der Welt. Gleichzeitig dürfte Deutschland wiederum ein positives Haushaltssaldo aufweisen. Der ifo-Geschäftsklimaindex, nach wie vor deutlich im positiven Bereich, spiegelt diese erfreuliche konjunkturelle Entwicklung wider.
Damit setzt sich auch der Boom auf dem deutschen Arbeitsmarkt fort. Mit 43,5 Millionen erreichte die Anzahl der Erwerbstätigen im Durchschnitt des vergangenen Jahres den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung und manifestierte den mehr als zehn Jahre anhaltenden Aufwärtstrend. Der Zuwachs im Jahr 2016 fiel nach vorläufigen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sogar noch etwas größer aus als ein Jahr zuvor. Im Umkehrschluss sank die Zahl der Erwerbslosen im vergangenen Jahr um 160.000 im Vergleich zum Vorjahr auf knapp 1,8 Millionen. Die Erwerbslosenquote ging von 4,3 auf 4,0 % zurück. Damit hat Deutschland nach der Tschechischen Republik die niedrigste Erwerbslosenquote aller EU-Staaten. „Vor allem die expansiven Dienstleistungsbereiche sorgten für einen überdurchschnittlichen Beschäftigungsaufbau und dienten damit letztendlich als Basis für einen rund laufenden Bürovermietungsmarkt 2016“, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL Germany.
Vorjahresergebnis im Büroimmobilien-Markt übertroffen
Die dynamische Nachfrageentwicklung für Büroflächen in den sieben deutschen Büroimmobilien-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hielt auch im letzten Quartal des Jahres an. Zwar wurde die Marke von 4 Mio. m² knapp verfehlt, mit einem Umsatzvolumen von rund 3,9 Mio. m² ist das Vorjahresergebnis aber nochmals um 9 % übertroffen. Noch deutlicher der 5-Jahresschnitt mit rund 24 %.
„Noch nie zuvor wurden so viele Flächen in den Big 7 vermietet oder an Eigennutzer veräußert. Vor dem Hintergrund dieses Rekordergebnisses darf für 2017 nicht notwendig eine Fortsetzung der Dynamik erwartet werden. Nicht zuletzt auch aufgrund einer weiteren Verknappung an modernen Flächen“, so Tschammler. Und weiter: „Nutzer sind deshalb bestrebt, sich möglichst frühzeitig moderne und gut ausgestattete Flächen zu sichern. Verbesserungen bei der Effizienz in punkto benötigte Quadratmeter stehen dabei ganz oben auf der Agenda bei der Suche nach neuen Flächen. Gleichzeitig fließen aber mehr und mehr auch die Belange und Wünsche der Mitarbeiter mit ein. Dies führt zu insgesamt längeren und komplexeren Entscheidungszeiten für Neuanmietungen.“
Die Dynamik des abgelaufenen Jahres spiegele sich in der Nettoabsorption wider. Mit gut 1 Mio. m² (um die der belegte Büroflächenbestand also gewachsen ist) in den Big 7 wurde das hohe Niveau des Vorjahres gehalten und auch der Fünf-Jahresschnitt knapp übertroffen.
Köln mit einem Zuwachs von 41 %
Auch auf lokaler Ebene gab es für 2016 Bestleistungen zu vermelden. In Stuttgart konnte ein Umsatzvolumen von rund 400.000 m² notiert werden. Die Stadt legte mit diesem Ergebnis gegenüber dem Vorjahresrekord nochmals um 39 % zu. Maßgeblich dazu haben Großabschlüsse ab 10.000 m² mit einem Anteil am Flächenumsatz von 45 % beigetragen. Und in Berlin wurde mit einem Plus von knapp 4 % erstmals die 900.000 m²-Marke überschritten. Über Umsatzzuwächse im Jahresvergleich konnten sich bis auf Düsseldorf (- 19 %) alle Städte freuen, Köln mit einem Zuwachs von 41 % und Frankfurt mit 34 %.
Die Entwicklung auf den Büroimmobilien-Märkten in den Big 7 wurde 2016 insbesondere von Großabschlüssen getragen. So gab es insgesamt 34 Großabschlüsse mit 10.000 m² und mehr. Allein diese Flächen summieren sich auf rund 737.000 m² – das sind immerhin 18 % des Gesamtergebnisses. Der größte Deal des Jahres bleibt nach wie vor der Baubeginn der Daimler AG, die in Stuttgart-Vaihingen ein 90.000 m²-Bauvorhaben für 4.000 Mitarbeiter im dritten Quartal 2016 begonnen hatte.
„Für 2017 rechnen wir auf Basis weiterhin guter konjunktureller Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei Dienstleistungsunternehmen mit einer positiven Nachfrageentwicklung für die sieben deutschen Immobilienhochburgen. Aus heutiger Sicht prognostizieren wir ein Umsatzvolumen von 3,5 Mio. m²“, so Timo Tschammler. Das entspräche zwar einem Rückgang gegenüber 2016 um rund 12 %, dürfe aber nicht als Zeichen einer grundlegenden nachfragebasierten Trendwende gewertet werden. Es bleibe dabei, dass ein potentiell höheres Umsatzvolumen durch die eingeschränkte Auswahl an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen Lagen begrenzt werde.
Leerstand bei Büroimmobilien sinkt trotz ansteigender Fertigstellungen weiter
Die dynamische Nachfrageentwicklung für Büroflächen in den sieben deutschen Büroimmobilien-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hielt auch im letzten Quartal des Jahres an.
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Der Büroflächen-Leerstand hat sich über alle Big 7-Märkte auf knapp 5,1 Mio. m² reduziert. Damit ist das Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um fast 600.000 m² abgebaut worden. Die aggregierte Leerstandsquote liegt mittlerweile bei nur noch 5,5 %. Leerstandsquoten deutlich über diesem Wert weisen nur noch Frankfurt mit 9,1 % und Düsseldorf mit 8,1 % auf. Die niedrigste Quote weist Stuttgart mit nur 3,7 % auf. In der schwäbischen Metropole und in Berlin hat mit jeweils rund 19 % auch der stärkste Leerstandsabbau stattgefunden, angesichts der Rekordnachfragewerte in diesen Städten auch nicht verwunderlich.
„Für Nutzer bleibt die Suche nach adäquaten neuen Büroflächen damit herausfordernd. Die Knappheit gerade in den innerstädtischen Teilmärkten führt dazu, dass sich Unternehmen einerseits immer früher mit Umzugsplänen beschäftigen, um sich Flächen zu sichern. Andererseits geraten auch andere Teilmärkte in den Fokus. Letzteres spüren wir bereits daran, dass nachfragebedingte Mietpreissteigerungen sich nicht mehr ausschließlich auf die Top-Lagen beschränken“, betont Tschammler.
Nur leichte Entspannung auf Angebotsseite
Das Neubauvolumen ist zwar im Verlauf des Jahres 2016 um fast 28 % auf aggregiert 1,1 Mio. m² angestiegen. Da von diesem Volumen zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur noch rund 17 % (190.000 m²) frei verfügbar waren, sorgte das lediglich für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite. Der Großteil der Flächen war bereits an Mieter vergeben. „Der Trend zu steigenden Anmietungen in Projektentwicklungen hat nicht nachgelassen“, so Tschammler. Die meisten freien Neubauflächen gibt es in Frankfurt mit fast 53.000 m². Die mit den wenigsten Neubauflächen weist Berlin mit nur knapp 15.000 m² auf.
„Die insgesamt guten Marktkonditionen mit dem anziehenden Interesse an Neubauflächen haben dazu geführt, dass einige Projekte zeitlich nach vorne verschoben wurden. Für das Jahr 2017 rechnen wir aktuell nun mit einem von 800.000 m² auf etwas über 1 Mio. m² erhöhten Fertigstellungsvolumen“, fährt Tschammler fort. Und Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Der Anteil der noch freien (spekulativen) Flächen bewegte sich im Jahresverlauf 2016 relativ konstant bei einem Drittel.“
Mit dem genannten höheren Fertigstellungsvolumen für 2017 hat sich auch der Anteil erhöht und liegt nun bei ca. 40 % (413.000 m²). „Die Auswahl an modernen und gut ausgestatteten Neubauflächen für umzugswillige Mieter nimmt also leicht zu. Dies wird aber unserer Ansicht nach nicht dazu führen, dass sich ein besorgniserregendes Volumen an leerstehenden Flächen mit negativen Effekten auf die Mietentwicklung aufbauen wird. Im Gegenteil: Bis zum Jahresende 2017 rechnen wir mit einer weiteren leichten Abnahme des Leerstandes um bis zu 0,3 %-Punkte. Dies auch vor dem Hintergrund, dass das Umsatzgeschehen mit expansionswilligen Mietern auf einem konstant hohem Niveau bleiben wird“, so Scheunemann.
Büroimmobilien-Mieten mit weiterem Potential nach oben
Die gute Performance der Büroimmobilien-Märkte in den Big 7 gepaart mit der hohen Nutzernachfrage hat dazu geführt, dass in der Konsequenz die Mieten, sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten, gestiegen sind. Gegenüber dem Vorjahr hat die Spitzenmiete in sechs der sieben Immobilien-Hochburgen zugelegt, nur in Köln blieb der Wert stabil. Die Zuwächse bewegten sich zwischen 2 % in Düsseldorf und Hamburg und 13 % in Berlin. Damit erreicht der Spitzenmietpreisindex für die Big 7 mit knapp 187 Punkten den höchsten Wert seit dem ersten Quartal 2002. Das Plus von 4,6 % gegenüber 2015 ist gleichbedeutend dem stärksten Anstieg seit 2007.
„Angesichts der leicht erhöhten, aber moderaten Neubaupipeline bleibt der Druck auf die Mieten bestehen. Der Mietpreiszuwachs im Spitzensegment dürfte sich 2017 um die 3 % bewegen“, so Tschammler. Ein erneuter Anstieg wird auch für die Durchschnittsmieten zu notieren sein. Der entsprechende Index, 2016 bereits mit einem Plus von 4,3%, bewegt sich voraussichtlich leicht über dem prozentualen Zuwachs der Spitzenmiete.
Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH (JLL)