„Zurück auf ein normales Niveau“

Seit annähernd einem halben Jahrhundert ist Theodor J. Greif auf dem Immobilienmarkt in und um Köln aktiv. In Köln hat er seine Ausbildung zum Immobilienkaufmann absolviert, die Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH gegründet und das Unternehmen beständig weiter ausgebaut. Heute betreuen über 100 Immobilienspezialisten bei Greif & Contzen regionale, nationale und internationale Kunden.

Mit Hauptsitz in Köln, einer Dependance in Bonn und über den Verbund GPP German Property Partners bundesweit vernetzt, ist Greif & Contzen weit über die Grenzen der Domstadt hinaus bekannt und aktiv. Aber Köln und die Region NRW sind und bleiben Tätigkeitsschwerpunkt und Herzensangelegenheit für den in Köln geborenen immobilienbegeisterten Greif, der sich auch außerhalb seines Berufes auf vielfältige Weise für seine Heimatstadt engagiert. w sprach mit ihm über die Entwicklung der Stadt und des Immobilienmarktes von den 80er-Jahren bis heute:

DIE WIRTSCHAFT:  Herr Greif, 1980, im Alter von 30 Jahren, haben Sie gemeinsam mit Carl Stefan Contzen hier in Köln die Greif & Contzen Immobilienmakler GmbH gegründet. Versetzen wir uns kurz zurück in die 80er-Jahre: Wie haben Sie das damalige Köln in Erinnerung?

Theodor J. Greif: Die 80er waren eine spannende Zeit, sehr bunt und sehr lebendig. Köln war bei neuen Trends vorne mit dabei, von der Stadt gingen viele Impulse aus. Auf der Domplatte zeigten BMX-Fahrer ihre Tricks, Rollschuhfahrer gehörten zum Stadtbild, durch Bands wie BAP und King Size Dick waren kölsche Töne auf einmal überall in Deutschland zu hören. Und alle jenseits der 50 erinnern sich vermutlich an Schulterpolster, Karottenhosen und Neonfarben, die einem aus jedem Schaufenster der Innenstadt entgegenleuchteten. Köln war offen für frische Entwicklungen, hier wurden sie schnell sichtbar. Die Stadt hatte Bedeutung, große Staatsgäste und Würdenträger kamen gerne nach Köln. In den 80er-Jahren gehörten beispielsweise Lady Di, Prinz Charles, Michail Gorbatschow und auch der Papst dazu.

DIE WIRTSCHAFT: Sie beobachten die Stadtentwicklung seit mehreren Jahrzehnten. Wie war Köln städtebaulich aufgestellt, als Sie Ihr Unternehmen gründeten?

Theodor J. Greif: Auch in puncto Stadtentwicklung hatte Köln in den 80ern so einiges zu bieten. So fielen der Baubeginn des Museums Ludwig und der Philharmonie ebenso in diese Zeit wie die Eröffnung des Rheinufertunnels. Köln zeigte damals, wie sich eine Industriestadt wandeln und neu erfinden kann. Denn obwohl das Leben in der Stadt brummte, so stand sie doch am Scheideweg, als in den 80er-Jahren die Wirtschaftskrise den in Köln stark vertretenen Fahrzeug- und Maschinenbau erreichte und Produktionsstätten stillgelegt wurden. Die Arbeitslosenzahlen gingen nach oben, da bildete auch Köln keine Ausnahme. Eine Alternative zur Industriestadt musste her, auch wenn die Industrie bis heute ein bedeutender Teil Kölns ist. Städtebaulich war Köln also vor rund 40 Jahren gezwungen, wegweisende Entscheidungen zu treffen.

Wandlung von der Industriestadt zur Kultur- und Medienmetropole

DIE WIRTSCHAFT: Als die Industrie am Standort Köln immens an Bedeutung verlor, wurde die Kultur- und Medienmetropole ausgerufen. Eine gute Entscheidung?

Theodor J. Greif: Absolut. Der Strukturwandel wurde mit Anreizen für Verlage und Medienunternehmen unterstützt, sich in der Stadt anzusiedeln. Das gelang. RTL war das Zugpferd, und es entstanden rund 10.000 neue Arbeitsplätze. Innerhalb weniger Jahre wurde aus Köln rund um den WDR die bedeutendste TV-Stadt des Landes.

DIE WIRTSCHAFT: Ging mit dem Strukturwandel in den 80er-Jahren auch ein Wandel auf dem Immobilienmarkt einher?

Theodor J. Greif: Natürlich. Bei den gewerblichen Immobilien hatten – und haben bis heute – die sinkenden Investitionen der Industrieunternehmen und der Rückbau industrieller Produktionsanlagen großen Einfluss auf das Erscheinungsbild der Stadt und damit auf den Immobilienmarkt. Große Industriebetriebe wie die Chemische Fabrik Kalk und KHD – die spätere Deutz AG – reduzierten bis in die Mitte der 90er-Jahre hinein von Jahr zu Jahr ihre Produktionsbereiche. Industriebrachen entstanden. Dienstleistungsbranche, Fernsehsender, später dann Multimedia- und Hightechfirmen haben aber komplett andere Ansprüche an Immobilien und deren Ausstattung. Dem musste sich die gesamte Immobilienbranche stellen. Innerhalb des Wohnungsmarktes wuchs die Herausforderung, neben hochwertigen Häusern und Wohnungen dem wachsenden Bedarf an preiswerteren Möglichkeiten gerecht zu werden. Eine Aufgabe, die uns bis heute beschäftigt.

DIE WIRTSCHAFT: Ein großer Strukturwandel und das damals noch junge Unternehmen Greif & Contzen mittendrin. Hatten Sie damit gerechnet, wie haben Sie Ihr Unternehmen angesichts dieses Wandels aufgestellt?

Theodor J. Greif: Als aufmerksamer Beobachter der Stadt sah man deutlich, was sich tat. Mein Partner und ich haben nicht zuletzt deshalb Greif & Contzen auf mehrere Säulen gestellt. Wir haben nie ausschließlich Gewerbe oder Wohnen vermittelt und waren nie ausschließlich Makler. Greif & Contzen ist seit der Gründung breit aufgestellt, über alle Immobiliensegmente und die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien hinweg. Dazu gehört das Spezialsegment der land- und forstwirtschaftlichen Immobilien, das in der Tiefe nur wenige beherrschen. Zudem haben wir uns von Beginn an spezialisierte Researcher und Berater gegönnt, dem Analyse-Part, der Bewertung und der Projektentwicklung viel Raum gegeben, unsere Daten schon damals sorgfältig ausgewertet und ein sehr, sehr großes Netzwerk geknüpft.

DIE WIRTSCHAFT: Die Kölner Stadtentwicklung muss sich oft den Vorwurf anhören, alles ginge zu langsam und zu zögerlich. Teilen Sie diese Ansicht?

Theodor J. Greif: Nur zum Teil. Denn werfen Sie doch einen Blick auf das, was in den vergangenen Jahren gut gelaufen ist. Die Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs Gereon zum Mediapark und der Rheinauhafen waren große, wegweisende Projekte. Rechtsrheinisch zog Leben in die alten Industriehallen Köln-Mülheims. Was sich da gerade tut, ansiedelt und entwickelt, hätte noch vor zehn Jahren kaum jemand der Stadt zugetraut. Und jetzt kommen die Parkstadt Süd und der Deutzer Hafen. Überhaupt die Rheinlage, ein ganz großer, besonderer Pluspunkt für die Stadt: Die Entwicklung der Rheinlagen geht voran und erhöht die Attraktivität der Stadt enorm. Oder nehmen Sie das Gerling-Quartier: Historische Bauten mitten im Friesenviertel werden saniert und neu mit Leben gefüllt. Ein großes Vorhaben, nach wie vor im Zeitplan und bereits zu 80 Prozent vermietet. Noch ein Beispiel: der Rudolfplatz, einer der Hauptverkehrsknotenpunkte der Stadt und städtebaulich Jahrzehnte vernachlässigt. Durch die Um- und Neubauten der vergangenen Jahre, vor allem durch die Wallarkaden, kann dieser Platz wieder zu einem innerstädtischen Zentrum mit Aufenthaltsqualität werden.

Investoren aus aller Welt haben Köln entdeckt

DIE WIRTSCHAFT: Sind die Kölner selbst zu kritisch mit ihrer Stadt?

Theodor J. Greif: Konstruktive Kritik ist gut, wenn sie dann auch noch in Unterstützung und Taten mündet. Leider bleibt es oft dabei, dass nur genörgelt wird. So redet man die Stadt schlecht. Fakt ist jedoch, dass Investoren aus aller Welt die Domstadt entdeckt haben, Köln wurde fester und viel beachteter Bestandteil der sieben großen deutschen Immobilienmärkte. Das wäre nicht so, wenn hier kein Potenzial vorhanden wäre.

Greif & Contzen ist gleich mit mehreren Standorten in Köln-Marienburg, im Bild
der Standort in der Tiberiusstraße, und einer Dependance in Bonn vertreten

DIE WIRTSCHAFT: Wo steht der Kölner Immobilienmarkt heute, sehen Sie eine ähnliche Entwicklung wie in den 80er-Jahren?

Theodor J. Greif: In den 80ern wurde der Umsatz flau, auf dem Immobilienmarkt gab es eine Baisse, nachdem das sogenannte Betongold jahrelang keine Risiken zu haben schien. Von 1980 an sank die Kaufkraft, die Realeinkommen fielen sechs Jahre hintereinander, die Arbeitslosigkeit stieg, die Nachfrage nach Eigenheimen und Wohnungen sank. Heute stehen wir mit den Corona-Folgen, Krieg in Europa, steigenden Energiepreisen, Klimadebatte, der schwachen Konjunktur und hoher Inflation erneut vor großen Herausforderungen. Aber mit Blick auf den Immobilienmarkt gibt es einen sehr großen Unterschied zu der damaligen Krise: Das Vertrauen in Immobilien als werterhaltende Anlage ist heute ungebrochen hoch. Ich sehe derzeit keine dauerhafte Krise, sondern lediglich einen schmerzhaften, aber doch auch vorhersehbaren Anpassungsprozess.

DIE WIRTSCHAFT: Keine Krise auf dem Immobilienmarkt, sondern ein Anpassungsprozess – wo wird uns dieser Prozess hinführen?

Theodor J. Greif: Auf ein wieder normales Niveau. Die Situation der vergangenen Jahre, mit viel zu niedrigen Zinsen, zeitweise sogar mit inverser Zinsstruktur, war ein Ausnahmezustand. Jetzt sind wir auf dem Weg hin zu einem dauerhaften, stabilen Niveau. Der Kölner Immobilienmarkt ist sehr resilient, sehr breit aufgestellt und nach wie vor attraktiv. Er wird gut durch diese unbestreitbar schwierigere Phase gehen.

DIE WIRTSCHAFT: Also ist Ihr Bild vom Köln der Zukunft nicht pessimistisch?

Theodor J. Greif: Nein. Ein wenig skeptisch vielleicht. Die vor uns liegenden Herausforderungen können wir meistern. Die Dauerprobleme des Standortes Deutschland sind ja bekannt: zu wenig und zu langsame Digitalisierung, ausufernde Bürokratie, die alles bis ins Kleinste hinein regeln soll, schleppende Genehmigungen, marode Infrastruktur, Fachkräftemangel.

Infrastruktur hält mit Wachstum nicht Schritt

DIE WIRTSCHAFT: Sicher ist Köln von den bundesweiten Problematiken auch betroffen. Aber man hat manchmal den Eindruck, dass es in puncto Infrastruktur, Bürokratie oder auch Fachkräftemangel hier noch schleppender vorangeht als anderswo.

Theodor J. Greif: Ich glaube, das täuscht. Richtig ist doch, dass wir eine positive Entwicklung haben: Köln ist eine wachsende Stadt. Die Stadt ist also offensichtlich so attraktiv und so breit aufgestellt, dass sie nach wie vor Menschen anzieht. Die Kehrseite der Medaille: Die Infrastruktur hält mit dem Wachstum nicht Schritt. Aber es gibt genügend tolle Ideen, deren Umsetzung helfen und die Stadt weiter voranbringen würde. Ich empfehle in diesem Zusammenhang einen Blick in den Masterplan, den wir als Greif & Contzen gerne unterstützt haben. Der liegt seit über zehn Jahren auf dem Tisch und birgt einen großen Schatz an städtebaulichen Maßnahmen. Rheinauhafen, Deutzer Hafen, Deutzer Bahnhof: Vieles ist schon da oder in der Pipeline. Jetzt sollten wir statt unsinniger kleinteiliger Verkehrsversuche das große Ganze angehen. Mit den Ringlagen und dem Barbarossaplatz könnte man anfangen.

DIE WIRTSCHAFT: Neben den Ringen und dem Barbarossaplatz: Was fällt Ihnen noch ein zur Thematik „Da müsste sich dringend jemand drum kümmern“?

Theodor J. Greif: Sorgen bereitet mir – wie vielen anderen Immobilienakteuren der Stadt auch – derzeit die Baustelle „Laurenz-Carré“. Stillstand an einer so prominenten Stelle zwischen Dom und Rathaus: Das geht gar nicht! Hier muss rasch eine konstruktive Lösung gefunden werden.

Skepsis, aber kein tiefgreifender Pessimismus: Köln-Kenner Greif glaubt, dass die
Stadt mit Mut und Einsatz aller Akteure die aktuelle Krise gut überstehen kann.

DIE WIRTSCHAFT: Wagen Sie eine Prognose für den Kölner Immobilienmarkt in den kommenden Monaten oder Jahren?

Theodor J. Greif: Auch ohne Kristallkugel: Nach gut 50 Jahren intensiver Auseinandersetzung mit dem Kölner Immobilienmarkt bin ich recht sicher, dass wir eine Delle erleben werden. Nicht weniger, aber eben auch nicht mehr. Die Baupreise sind gestiegen, das Zinsniveau ebenso. Material und Löhne sind teurer geworden, Investoren finden wieder Anlagemöglichkeiten außerhalb des Immobiliensektors. Aber die Baupreise sinken aktuell schon wieder und die Branche wird weitere innovative Lösungen finden.

DIE WIRTSCHAFT: Lassen Sie uns von der Gesamtbetrachtung ein wenig auf die einzelnen Immobilienarten gehen: Welche Immobilien bleiben gefragt, welche werden sich wandeln?

Theodor J. Greif: Wir verkaufen und platzieren noch alle Immobilienarten. Aber manche laufen besser als andere. Logistikimmobilien sind nach wie vor sehr gefragt. Wohnimmobilien ebenso, aber hier passen Angebot und Nachfrage nicht immer preisgleich zusammen. Im Hotelsegment engagieren sich vor allem die größeren, finanzstarken Betreiber. Der stationäre Einzelhandel leidet noch sehr unter den Coronafolgen und der immens wachsenden Bedeutung des Online-Shoppings. Hier sind wir wieder bei Stadtentwicklung und der Zukunft der Innenstädte, auch im Masterplan damals schon skizziert. Eine Innenstadt braucht Aufenthaltsqualität, um Einkaufen attraktiv zu machen. Bei Büroimmobilien haben der Trend zum Homeoffice und der Fachkräftemangel einen Wandel in Gang gesetzt, der allerdings den Flächenbedarf nicht wesentlich reduziert. Gefragt sind moderne und attraktive Büroflächen, die Kommunikation sowie Produktivität fördern und ein angenehmes Arbeitsklima schaffen. Hier ist das Premiumsegment gefragt und auch ausbaufähig.

Köln gemeinsam zukunftssicher und lebenswert machen

DIE WIRTSCHAFT: Ein noch genauerer Blick auf die Gewerbeimmobilien: In den vergangenen Jahren hatten wir einen Nachfrageüberhang. Werden wir eine Erhöhung der Leerstände, eventuell sogar eine Entwicklung „mehr Angebot als Nachfrage“ mit entsprechenden Preisreduzierungen, sehen?

Theodor J. Greif: Auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt ist der Konjunkturrückgang zwar spürbar, in der breit und facettenreich aufgestellten Kölner Wirtschaft gibt es aber weiterhin Nutzer mit stabiler oder sogar expandierender Geschäftsentwicklung, die nach wie vor Flächen suchen. Das Premiumsegment ist wie erwähnt ausbaufähig. Wir gehen davon aus, dass die Leerstandsquote nur moderat steigen wird und es nennenswerte Preisreduzierungen allenfalls außerhalb des Premiumsegments geben wird.

DIE WIRTSCHAFT: Ist die Stadt offen für Investoren? Nehmen wir das Beispiel „Hochhaus-Planung der DEVK in Riehl“ – statt gemeinsam nach Lösungen zu suchen, wie das Gebäude umgesetzt werden könnte, ohne die Sichtachsen auf den Dom zu gefährden, scheint in Köln eher ein „Nein, geht nicht!“ vorzuherrschen.

Theodor J. Greif: Es ist natürlich Aufgabe von Investoren oder deren Beratern, vorab Auflagen zu prüfen, sich an diese halten und damit zu rechnen. Aber vielleicht könnte man bei der ein oder anderen Auflage tatsächlich mal schauen, ob diese sinnvoll ist. Bei der Offenheit für Investoren muss man allerdings einen Schritt vorher ansetzen: Zunächst einmal muss eine Stadt national und international um Investoren und Ansiedlungen werben. Wenn diese sich dann für den Standort interessieren, sollte man sie willkommen heißen und den roten Teppich ausrollen. Bei Werbung und Willkommenskultur hat sich viel zum Positiven verändert, aber es ist noch Luft nach oben.

DIE WIRTSCHAFT: Die Immobilien-Fee gewährt Ihnen drei Wünsche für Köln. Was wären diese?

Theodor J. Greif: Erster Wunsch: Bürgerinnen und Bürger, Politik, Verwaltung, Investoren, Unternehmen – die Fee schwingt ihren Zauberstab und wir alle glauben daran, dass wir in einer tollen Stadt leben, die wir gemeinsam zukunftssicher und noch lebenswerter machen können. Jeder ist bereit, dafür im Rahmen seiner Möglichkeiten Verantwortung zu übernehmen und daran mitzuarbeiten. Der zweite Wunsch wäre, dass die Politik aufhört, Verunsicherung zu verbreiten. Heute hü, morgen hott: Der Immobilienmarkt ist – denken wir an das Gebäudeenergiegesetz – massiv verunsichert. Ein komplizierter Gesetzestext mit Ausnahmeregelungen für Ausnahmeregeln hilft nicht. Bitte klare Ansagen. Dritter Wunsch: Vertrauen in die Innovationskraft der Unternehmen.

(Eugen Weis)

Dieser Artikel erschien in der Ausgabe DIE WIRTSCHAFT 06.2023